서울시가 27일 파격적인 재개발·재건축 정비사업 지원책을 내놓은 것은 최근 공사비 인상으로 강남권 단지마저 사업 동력을 잃고 있어서다. 앞서 내놓은 신속통합기획, 모아타운(모아주택)이 속도를 앞당기는 데 주력했다면, 이번 대책은 사업성 자체를 높이는 데 초점을 맞췄다. 또 ‘보정계수’를 도입해 같은 금액의 공공기여(기부채납)를 해도 상대적으로 손해를 봐야 했던 노원구 일대 등 비강남권에 추가 인센티브를 주기로 했다. 역세권 종상향, 보정계수 적용, 공공기여 완화 등을 모두 적용받으면 사업성이 기존 대비 30% 개선되는 것으로 서울시는 추산했다.
○8만7000가구 ‘재건축 가능 단지’로
이번 대책에서 가장 눈에 띄는 것은 정비사업 자체가 불가능했던 지역이 대거 ‘재개발·재건축 가능 단지’로 편입됐다는 점이다. 서울시는 오는 9월께 조례개정을 통해 고밀도 아파트의 현황용적률(건축물대장상 기재된 용적률)을 기준으로 재건축할 수 있도록 할 방침이다. 지금까지는 시 허용용적률(3종 주거, 230%)을 넘으면 그만큼 손해 보기 때문에 재건축을 추진할 수 없었다. 용산구 동부이촌동 일대 한가람(358%), 한강대우(355%), 이촌 우성(322%), 이촌코오롱(317%), 이촌 강촌(339%) 등이 재건축 대신 리모델링을 추진한 이유다.서울시는 기반시설이 양호한 역세권 일대(350m 내외)는 일반 재건축을 할 때도 용도지역을 제3종 주거(용적률 최대 300%)에서 준주거(500%)로 상향해 주기로 했다. 종상향되지 않더라도 법 개정에 따라 1.2배(360%)까지 용적률 상한이 높아져 단지별 사업 동력이 충분해졌다는 게 서울시 판단이다. 이에 따라 한가람 등을 포함해 광진구 자양 한강현대(335%) 등 1990년대 지어진 고밀 아파트 149개 단지, 8만7000여 가구가 재건축을 추진할 수 있게 됐다.
현황용적률이 인정되면 북한산 자락 등의 재개발도 가능해질 전망이다. 이들 지역은 2004년 1·2·3종으로 종 세분화되면서 용적률 150%를 적용받는 1종 일반주거지역으로 지정돼 있다.
○노원구 임대주택 최대 40% 줄 듯
사업성이 낮은 비강남권 정비사업 지원을 위한 ‘사업성 보정계수’도 도입한다. 이 계수가 적용되면 인센티브 용적률인 허용용적률을 최대 20% 더 받을 수 있다. 시는 기존 가구 수와 지가, 과밀 정도 등을 고려해 사업성 보정 정도를 결정할 계획이다.보정계수를 최대(2배)로 적용받으면 용적률 산식에 따라 임대주택은 기존 계획보다 40% 줄어든다. 예를 들어 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 2배를 적용하면 허용용적률은 40%가 된다. 분양주택이 최대 10%포인트(275%→285%) 늘어나고, 임대주택은 10%(25%→15%) 줄어든다. 서울시는 오는 9월 조례개정이 완료되면 노원구 상계동이나 중계동 등 분양 수익이 낮아 조합원 부담이 큰 사업장부터 적용할 계획이다. 시 관계자는 “강남 지역을 제외한 재건축 단지 대부분이 적용받을 수 있다고 보면 된다”고 말했다.
기존 압구정 목동 영등포 등 신속통합기획 추진단지도 속도를 낼 수 있게 됐다. 1종 일반에서 2종 일반주거지, 혹은 3종 일반주거지에서 준주거로 상향할 때 적용하는 공공기여율을 15%에서 10%로 낮춰주기로 해서다. 공공에 내야 할 돈이 3분의 2로 줄어들어 사업성이 좋아진다.
이유정 기자 yjlee@hankyung.com
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